| „Vérszagra gyűl az éji vad…” A bedőlt lakáshitelek kezelése során kinek mi az érdeke? Tilk László Géza cikkéből |
Előre látható volt, hogy a jelzáloghitel intézményének bevezetésével, illetve a
hitelezési feltételek puhításával előállnak - akár tömegesen is - olyan helyzetek,
amikor az adós képtelenné válik a vállalt hitel részleteinek a szerződés szerinti
teljesítésére, és a hitelező, azaz a bank már nem tud várni a pénzére – mert
ketyegnek ugye a kamatok – így kényszerértékesítésre kerül sor. A
kényszerértékesítés piacgazdaságokban hagyományos formája az árverés –
régiesen kótyavetye – illetve a specializáció, illetve szakosodás következtében erre
szakosodott vállalkozások jelennek meg a piacon, szolgáltatásaikat ajánlva a
bankoknak.
hitelezési feltételek puhításával előállnak - akár tömegesen is - olyan helyzetek,
amikor az adós képtelenné válik a vállalt hitel részleteinek a szerződés szerinti
teljesítésére, és a hitelező, azaz a bank már nem tud várni a pénzére – mert
ketyegnek ugye a kamatok – így kényszerértékesítésre kerül sor. A
kényszerértékesítés piacgazdaságokban hagyományos formája az árverés –
régiesen kótyavetye – illetve a specializáció, illetve szakosodás következtében erre
szakosodott vállalkozások jelennek meg a piacon, szolgáltatásaikat ajánlva a
bankoknak.
Lássuk a hírt:
Forrás: VG.hu - Világgazdaság Online
| Pénz és tőkepiac Összefoghatnak a követeléskezelők és az ingatlanforgalmazók Nőhet a lakásárverések száma Nem mai, de sajnos nagyon aktuális! |
| Az egyre kockázatosabbá váló lakossági ügyfélkör miatt növekedhet a felmondott lakáshitelek, és azokkal együtt az árverések aránya is – véli a követeléskezelők szövetségének elnöke. A bankok véleménye megoszlik a várható tendenciákról: tény azonban, hogy eddig még kevés esetben kellett elmenni az utolsó stádiumot jelentő árverésig. |
| Növekedhet a felmondott lakáshitelek miatt sorra kerülő árverések száma, ez annak köszönhető, hogy a bankoknak egyre több a kockázatos lakossági ügyfele – nyilatkozta lapunknak Pongrác László, a Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetségének (Makisz) elnöke. Az ügyfelek kockázatosabb jövedelmi kategóriák felé történő eltolódása és a szabad rendelkezésű jelzáloghitelek állományának emelkedése növelheti az arányt. Pongrác László szerint ennek hatására a jövőben a követeléskezelő és az ingatlanforgalmazó cégek együttes megjelenésére számíthatunk, az adós által felmondott kölcsönszerződéseknél ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan helyett az ingatlanforgalmazók cserelakásokat ajánlanak fel. A Makisz elnöke elsősorban az európai kockázatitőke-társaságok megjelenését várja ezen a piacon. A hitelintézetek tapasztalatai szerint ugyanakkor a lakáshiteleknél egyelőre igen kedvező a helyzet: az árverésig jutott szerződések aránya ezrelékekben mérhető, ami töredéke a fogyasztási hiteleknél megszokott néhány százalékos aránynak. Konkrét számokról nem szívesen nyilatkoznak az érintettek, ám legtöbbjük beszámolója szerint az eddig már ténylegesen „bedőlt” szerződések száma néhány darabra szorítkozik. (Ennek alapján a végrehajtásig eljutott szerződések száma vélhetően százas nagyságrendben mozoghat az egész piacon.) A jövő kilátásait illetően eltérően vélekednek a piaci szereplők. Petőh Gyula, a K&H főosztályvezetője lapunknak elmondta: mindenképpen arra számítanak, hogy kismértékben emelkedik a problémássá váló lakáshitelek aránya. Nem hagyható figyelmen kívül, hogy romlik az adósok átmeneti fizetőképessége, vagy az, hogy a szezonalitás miatt egyéb kiadások terhelik őket – fűzte hozzá a főosztályvezető. Petőh szerint főleg a devizaárfolyam drasztikus emelkedése idézheti elő a lakáshitelek törlesztőrészleteinek jelentős növekedését, ám az árfolyam megugrása jelenleg nem várható. Bruder Márton, az OTP Faktoring Rt. vezérigazgatója szerint ugyanakkor nem lesz több a felmondott lakáshitel-szerződések száma, és a szakember úgy véli, hogy a tendencia változására a deviza alapú lakáshitelek számának gyors növekedése ellenére sem kell számítani. Az OTP Faktoringnál az a bevett gyakorlat, hogy ha egy lakáshitel „bedől”, akkor felajánlják az ügyfélnek, hogy vagy maga értékesítse az adott ingatlant, vagy árverezzék el. Általában viszont az történik, hogy ha az adós adja el az ingatlant, akkor irreálisan magas árat kér érte, így inkább a kényszerértékesítés a jellemző. Ha az ingatlant elárverezik, akkor méltányossági okokból az OTP Faktoring Vagyonkezelő Kft. hajlandó arra, hogy az árverésen megjelenve, feljebb srófolja az árat. A kockázatitőke-társaságok megjelenésének nincs üzleti alapja – vélekedik a vezérigazgató, aki szerint jobb lenne, ha az önkormányzatok vásárolnák meg az árverésen a lakóingatlanokat. Ez viszont csak úgy lenne elképzelhető, ha jelentős kínálati lakásállomány állna a követeléskezelők rendelkezésére. |
Hiába no, új szolgáltatás – szakma ? - jelent meg az ingatlanpiacon. A
követeléskezelés. Szövetsége is van: Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt
Szolgáltatók Szövetsége.
Nem véletlen.
Amilyen a magyar népesség egészségi állapota, amilyen a munkalehetőség, illetve
ahogy „ketyeg a kamat”, ez törvényszerű.
Elég ugye egy infarktus – évente 25 ezer - avagy egy munkahelyelvesztés, és bizony
máris nincs olyan jövedelme az adós családnak, amely ezeket a nem kalkulált
kockázatokat elbírná.
követeléskezelés. Szövetsége is van: Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt
Szolgáltatók Szövetsége.
Nem véletlen.
Amilyen a magyar népesség egészségi állapota, amilyen a munkalehetőség, illetve
ahogy „ketyeg a kamat”, ez törvényszerű.
Elég ugye egy infarktus – évente 25 ezer - avagy egy munkahelyelvesztés, és bizony
máris nincs olyan jövedelme az adós családnak, amely ezeket a nem kalkulált
kockázatokat elbírná.
| „Az eddigi tapasztalatok szerint nagyjából fél év is eltelhet addig, amíg a nem fizető adós lakása árverés tárgyává válik: a szerződés felmondását ugyanis többszöri figyelmeztetés, felszólítás és személyes megkeresés előzi meg. Ráadásul a bankok mindent megtesznek azért, hogy „megmentsék” a szerződést, tehát, ha lehetőség van rá, a feltételek módosítása révén igyekeznek dűlőre jutni a bajba került ügyféllel.” |
Fél év alatt sem gyógyul meg a „harcos” avagy fél év alatt sem talál – főleg ha negyven
feletti – megfelelően fizető munkát, és bizony kész a helyzet.
Lássuk a főszereplőket és érdekeiket ebben az ingatlanpiaci drámában ( mert ugye
nem mindenki tartja ezt a helyzetet természetesnek).
A hitelező: A bank.
Az adós: A család.
A hitelező érdekei:
Senki nem állíthatja azt, hogy a bank örül annak, ha egy lakáshitel bedől. Függetlenül
attól, hogy a hitelszerződések úgy vannak megszerkesztve, hogy a bank lehetőleg ne
bukjon, ezzel együtt pestiesen szólva ez „macera”, azaz nem kívánt esemény. Itt lépnek
be a képbe az árverezéssel, illetve a követeléskezeléssel foglalkozó szolgáltatások.
Nyilvánvaló a kétes követelések „portfoliójára” a bankoknak nem feltétlen érdemes
saját szervezetükön belül külön szervezetet létrehozni, gazdaságosabb ennek a
problémának a speciális szolgáltatókra bízása.
(Itt nem érvényes az a népi megfigyelés, miszerint „Szarnak, bajnak nincs gazdája”,
mert itt, ezen a területen bizony van. Természetesen, ahogy az ismert, „Krisztus
koporsóját sem őrizték ingyen”, ennek is meg vannak a költségei, amire ugye maga a
hitelbiztosíték, azaz az ingatlan a fedezet.)
No és, van ám itt egy körülmény. Itt nem úgy van ám, hogy az érdekelt – azaz a bank –
ráér várakozni, ahogy egy-egy magyar vállalkozás, avagy magánszemély a 9-10 évig
elhúzódó perekre, hogy például pénzéhez jusson. Nem ám. A jelek szerint ez a türelmi
idő „akár” fél év is lehet. Persze, ezt pontosan nem tudja senki, így mérget se vegyen rá,
hiszen ezt is a banktitok jótékony homálya fedi.
Az ilyen ügyeket megfigyelőnek óhatatlanul eszébe jut, vajon mi – avagy kik - határozzák
meg a türelmi időt, mert hogy nem az ingatlanpiac, az szinte biztos. Hiszen mi, akik itt a
lakóingatlan piacon múlatjuk az időt – és keressük az összefüggéseket - jól tudjuk,
hogy bizony a kereslet-kínálat hullámzó viszonyától, illetve az ingatlan értékétől is
függ, hogy egy-egy – akármilyen okok miatt – piacra vitt és értékesítésre szánt
ingatlan mennyi idő alatt kel el az úgynevezett piaci áron. Van ugyanis olyan
lakóingatlan, ami akár egy hét alatt is elkelhet az úgynevezett „piaci áron” és bizony van
olyan is, ami akár két-három év alatt kel ez az úgynevezett „piaci áron”.
Az adós érdeke:
Nyilvánvaló az, hogy az adós, aki nem tudja fizetni a részleteket, bizony bajban van.
Bajban van egyfelől azért, mert nyilvánvalóan drasztikusan megváltoztak a jövedelmi
viszonyai. A lakás viszont nem olyan áru, mint egy tartós fogyasztási cikk, úgymint autó,
hűtő, tévé, stb. .Ezek nélkül ugyanis még lakni lehet. Ám lakás nélkül? Az bizony maga
a „hajléktalanság”.
Józan ésszel feltételezhető ugye ilyenkor, hogy egy kisebb értékű lakásba költözve
esetleg a bank a pénzéhez juthat, mert például még van annyi jövedelme a
családnak, hogy egy kisebb törlesztő részletet és kisebb rezsit kibír. Ez ugye az
egyik méltányos kimenekülési útvonal.
Ám lássuk, mit is nyilatkozik a gyakorló banki szakember?
„Az OTP Faktoringnál az a bevett gyakorlat, hogy ha egy lakáshitel „bedől”, akkor
felajánlják az ügyfélnek, hogy vagy maga értékesítse az adott ingatlant, vagy árverezzék
el. Általában viszont az történik, hogy ha az adós adja el az ingatlant, akkor irreálisan
magas árat kér érte, így inkább a kényszerértékesítés a jellemző.”
Talán ez a mondat nem igazán sikerült. Mert ugye, ha az adós adja el az ingatlant, úgy
már nem kérhet irreálisan magas árat érte, mert ha eladta, akkor piaci áron adta el,
hiszen volt vevője. No ne poénkodjunk, nyilván ez azt jelenti, hogy a szerencsétlen adós
nem tud megszabadulni önként az értékeitől, hiszen ő igazán nem is akarná eladni,
csak nem tudja megtartani. Magyarul a szerencsétlen adós nincs tisztában a piaci
helyzettel és a piaci árakkal. Na és pénze sincs feltehetően szakértőt megbízni, aki az ő
érdekeit képviselné, sőt talán még eszébe sem jut.
Lássuk be, ezen a ponton már nem egyeznek a hitelező és az adós érdekei! Mert
ugye a hitelezőnek az áll érdekében, hogy mihamarabb pénzéhez jusson, és nem az,
hogy az adóst ne érje vagyonvesztés. És akkor itt szusszanjunk egy percet. És nézzük
a motivációkat. Mi is motiválja erre – azaz a kényszerértékesítésre - a hitelezőt?
Nos, a kamatok! Azaz a pénzügyi rendszer. Hiszen amikor a „Külföldi befektetői
térfélen”, például Japánban 0 %, Franciaországban és Németországban 1-2 % a
jegybanki kamat, addig itt nálunk Magyarországon?
feletti – megfelelően fizető munkát, és bizony kész a helyzet.
Lássuk a főszereplőket és érdekeiket ebben az ingatlanpiaci drámában ( mert ugye
nem mindenki tartja ezt a helyzetet természetesnek).
A hitelező: A bank.
Az adós: A család.
A hitelező érdekei:
Senki nem állíthatja azt, hogy a bank örül annak, ha egy lakáshitel bedől. Függetlenül
attól, hogy a hitelszerződések úgy vannak megszerkesztve, hogy a bank lehetőleg ne
bukjon, ezzel együtt pestiesen szólva ez „macera”, azaz nem kívánt esemény. Itt lépnek
be a képbe az árverezéssel, illetve a követeléskezeléssel foglalkozó szolgáltatások.
Nyilvánvaló a kétes követelések „portfoliójára” a bankoknak nem feltétlen érdemes
saját szervezetükön belül külön szervezetet létrehozni, gazdaságosabb ennek a
problémának a speciális szolgáltatókra bízása.
(Itt nem érvényes az a népi megfigyelés, miszerint „Szarnak, bajnak nincs gazdája”,
mert itt, ezen a területen bizony van. Természetesen, ahogy az ismert, „Krisztus
koporsóját sem őrizték ingyen”, ennek is meg vannak a költségei, amire ugye maga a
hitelbiztosíték, azaz az ingatlan a fedezet.)
No és, van ám itt egy körülmény. Itt nem úgy van ám, hogy az érdekelt – azaz a bank –
ráér várakozni, ahogy egy-egy magyar vállalkozás, avagy magánszemély a 9-10 évig
elhúzódó perekre, hogy például pénzéhez jusson. Nem ám. A jelek szerint ez a türelmi
idő „akár” fél év is lehet. Persze, ezt pontosan nem tudja senki, így mérget se vegyen rá,
hiszen ezt is a banktitok jótékony homálya fedi.
Az ilyen ügyeket megfigyelőnek óhatatlanul eszébe jut, vajon mi – avagy kik - határozzák
meg a türelmi időt, mert hogy nem az ingatlanpiac, az szinte biztos. Hiszen mi, akik itt a
lakóingatlan piacon múlatjuk az időt – és keressük az összefüggéseket - jól tudjuk,
hogy bizony a kereslet-kínálat hullámzó viszonyától, illetve az ingatlan értékétől is
függ, hogy egy-egy – akármilyen okok miatt – piacra vitt és értékesítésre szánt
ingatlan mennyi idő alatt kel el az úgynevezett piaci áron. Van ugyanis olyan
lakóingatlan, ami akár egy hét alatt is elkelhet az úgynevezett „piaci áron” és bizony van
olyan is, ami akár két-három év alatt kel ez az úgynevezett „piaci áron”.
Az adós érdeke:
Nyilvánvaló az, hogy az adós, aki nem tudja fizetni a részleteket, bizony bajban van.
Bajban van egyfelől azért, mert nyilvánvalóan drasztikusan megváltoztak a jövedelmi
viszonyai. A lakás viszont nem olyan áru, mint egy tartós fogyasztási cikk, úgymint autó,
hűtő, tévé, stb. .Ezek nélkül ugyanis még lakni lehet. Ám lakás nélkül? Az bizony maga
a „hajléktalanság”.
Józan ésszel feltételezhető ugye ilyenkor, hogy egy kisebb értékű lakásba költözve
esetleg a bank a pénzéhez juthat, mert például még van annyi jövedelme a
családnak, hogy egy kisebb törlesztő részletet és kisebb rezsit kibír. Ez ugye az
egyik méltányos kimenekülési útvonal.
Ám lássuk, mit is nyilatkozik a gyakorló banki szakember?
„Az OTP Faktoringnál az a bevett gyakorlat, hogy ha egy lakáshitel „bedől”, akkor
felajánlják az ügyfélnek, hogy vagy maga értékesítse az adott ingatlant, vagy árverezzék
el. Általában viszont az történik, hogy ha az adós adja el az ingatlant, akkor irreálisan
magas árat kér érte, így inkább a kényszerértékesítés a jellemző.”
Talán ez a mondat nem igazán sikerült. Mert ugye, ha az adós adja el az ingatlant, úgy
már nem kérhet irreálisan magas árat érte, mert ha eladta, akkor piaci áron adta el,
hiszen volt vevője. No ne poénkodjunk, nyilván ez azt jelenti, hogy a szerencsétlen adós
nem tud megszabadulni önként az értékeitől, hiszen ő igazán nem is akarná eladni,
csak nem tudja megtartani. Magyarul a szerencsétlen adós nincs tisztában a piaci
helyzettel és a piaci árakkal. Na és pénze sincs feltehetően szakértőt megbízni, aki az ő
érdekeit képviselné, sőt talán még eszébe sem jut.
Lássuk be, ezen a ponton már nem egyeznek a hitelező és az adós érdekei! Mert
ugye a hitelezőnek az áll érdekében, hogy mihamarabb pénzéhez jusson, és nem az,
hogy az adóst ne érje vagyonvesztés. És akkor itt szusszanjunk egy percet. És nézzük
a motivációkat. Mi is motiválja erre – azaz a kényszerértékesítésre - a hitelezőt?
Nos, a kamatok! Azaz a pénzügyi rendszer. Hiszen amikor a „Külföldi befektetői
térfélen”, például Japánban 0 %, Franciaországban és Németországban 1-2 % a
jegybanki kamat, addig itt nálunk Magyarországon?
És itt a lényeg. Pénz csinálja a pénzt. Nyilvánvaló, hogy a tőke oda áramlik, ahol
nagyobb „marzsot” tud csinálni. Nem véletlen tehát a devizahitelek megjelenése sem.
Hiszen itt minálunk ugye 10 % felett van a kamat, míg Nyugat-Európában 5 % alatt. És
itt az a „kívánatos rés”, ami motivál. Jó, tudom, ez így talán túl egyszerű, ám ellenkező
bizonyításáig ez a lényeg. Ebből következően nincs az a hitelintézet itt minálunk, amelyik
megtehetné azt, hogy például két évet vár egy 50 milliós ház piaci értéken történő
eladására. ( Ebből persze fakad az a megfigyelés is, hogy magasabbról lehet
nagyobbat esni. ) Mert nem engedi neki ez a pénzügyi rendszer! És bizony ez ellen a
pénzügyi rendszer ellen a mindenkori magyar kormányzat is tehetetlen, bármit is
kommunikál. Nem árt tudni, hogy ezeket a szabályokat nem nálunk hozzák, hanem
„BÁZEL”-ben (ha a Tisztelt Olvasónak mond valamit az a fogalom, hogy BÁZEL II. )
Jó tudni tehát az adósnak azt - ha már ebbe a szerencsétlen helyzetbe jutott -, hogy a
„következő rendszerváltásig” csak két rossz közül választhat.
nagyobb „marzsot” tud csinálni. Nem véletlen tehát a devizahitelek megjelenése sem.
Hiszen itt minálunk ugye 10 % felett van a kamat, míg Nyugat-Európában 5 % alatt. És
itt az a „kívánatos rés”, ami motivál. Jó, tudom, ez így talán túl egyszerű, ám ellenkező
bizonyításáig ez a lényeg. Ebből következően nincs az a hitelintézet itt minálunk, amelyik
megtehetné azt, hogy például két évet vár egy 50 milliós ház piaci értéken történő
eladására. ( Ebből persze fakad az a megfigyelés is, hogy magasabbról lehet
nagyobbat esni. ) Mert nem engedi neki ez a pénzügyi rendszer! És bizony ez ellen a
pénzügyi rendszer ellen a mindenkori magyar kormányzat is tehetetlen, bármit is
kommunikál. Nem árt tudni, hogy ezeket a szabályokat nem nálunk hozzák, hanem
„BÁZEL”-ben (ha a Tisztelt Olvasónak mond valamit az a fogalom, hogy BÁZEL II. )
Jó tudni tehát az adósnak azt - ha már ebbe a szerencsétlen helyzetbe jutott -, hogy a
„következő rendszerváltásig” csak két rossz közül választhat.
A nagyobbik rossz
A nagyobbik rossz, ha semmit nem tehet a maga érdekében a veszteségek, azaz a
vagyonvesztés csökkentésére. Ez az út pedig a jelenlegi gyakorlat. A hitelező ugye a
szerződésben „megszabott idő elteltével” már nem várhat, így kényszerértékesítésre
kerül sor.
Ez ugye nem az eset, amit a TEGOVA definiál piaci forgalmi érték körülményeire?
A nagyobbik rossz, ha semmit nem tehet a maga érdekében a veszteségek, azaz a
vagyonvesztés csökkentésére. Ez az út pedig a jelenlegi gyakorlat. A hitelező ugye a
szerződésben „megszabott idő elteltével” már nem várhat, így kényszerértékesítésre
kerül sor.
Ez ugye nem az eset, amit a TEGOVA definiál piaci forgalmi érték körülményeire?
| Piaci-forgalmi értéknek azt az árat tekintjük, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve, hogy: - az eladó hajlandó az eladásra, - az adásvételi tárgyalások lebonyolítására ésszerűen hosszú idő áll rendelkezésre, - a tárgyalás időtartama alatt az érték nem változik, - a vagyontárgy meghirdetése és értékesítése kellő nyilvánossággal megy végbe, - az átlagostól eltérő, speciális ajánlatot nem vesznek figyelembe. |
Ugye egy kényszerértékesítésnél – a keretben megjelöltek - ilyenről szó sem lehet.
Hiszen a kényszerértékesítésnél mind a hitelezőnek, mind pedig annak
megbízottjának, azaz a követeléskezelőnek az az érdeke, hogy mihamarabb átessen a
tranzakción. Mert számukra ez az ésszerű! Ám az ingatlanpiac természetéből fakadóan
az adósnak viszont nem ez az ésszerű. A bank, illetve a megbízottja odaadják annyiért
a vevőnek, amit az kínál a „menekülési érték” felett. És mekkora különbség lehet az
úgynevezett menekülési érték és a piaci ár között? Bizony-bizony. Akár 40-60 % is.
Na és kik járnak minálunk árverésekre? Nyilván azok, akiknek pénzük van és olcsón,
alkalmilag kívánnak venni. Mert nekik már lesz idejük kivárni a piaci áron történő
értékesítésre az újabb vevőt, akinek haszonnal tovább adhatják. Logikus nem?
Hiszen a kényszerértékesítésnél mind a hitelezőnek, mind pedig annak
megbízottjának, azaz a követeléskezelőnek az az érdeke, hogy mihamarabb átessen a
tranzakción. Mert számukra ez az ésszerű! Ám az ingatlanpiac természetéből fakadóan
az adósnak viszont nem ez az ésszerű. A bank, illetve a megbízottja odaadják annyiért
a vevőnek, amit az kínál a „menekülési érték” felett. És mekkora különbség lehet az
úgynevezett menekülési érték és a piaci ár között? Bizony-bizony. Akár 40-60 % is.
Na és kik járnak minálunk árverésekre? Nyilván azok, akiknek pénzük van és olcsón,
alkalmilag kívánnak venni. Mert nekik már lesz idejük kivárni a piaci áron történő
értékesítésre az újabb vevőt, akinek haszonnal tovább adhatják. Logikus nem?
A kisebbik rossz, azaz az „előre menekülés”
A kisebbik rossz az, ha az adós még időben észbe kap. Felismeri, hogy nem fogja
tudni a részleteket fizetni, ezért cselekvési tervet készít és a rendelkezésére álló
maximum fél évben - piaci áron és nem úgy ahogy ő gondolja - vevőt keres az
ingatlanra és megkeresi azt a másik lakást, kevesebb rezsivel, kisebb törlesztő
részlettel, ahová átköltözködhet jelentősebb vagyonvesztés nélkül. No igen. Ez
viszont már tervezési, szervezési –és piaci ismereteket igényel. És bizony ez az, ami
nincs az átlagos hazai adósnak. Mert nem tudja, hogy egy jó ingatlanszakember 3-5 %-
os jutalékért akár 20-30 %-os vagyonvesztéstől is megmenthetné.
A konkurencia
„Pongrác László szerint ennek hatására a jövőben a követeléskezelő és az
ingatlanforgalmazó cégek együttes megjelenésére számíthatunk, az adós által
felmondott kölcsönszerződéseknél ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan helyett az
ingatlanforgalmazók cserelakásokat ajánlanak fel.”
Hátha nem is cserelakásokat, hanem a kisebb rossz mentén kisebb hitelű és rezsijű
lakásokat bizonyosan tudnak egy kínálati piacon az ingatlanszakemberek fél év
alatt találni. És nagy valószínűséggel a menekülési érték felett tudják eladni a
hitelbiztosíték tárgyát, azaz a jelzáloggal terhelt lakást. Az ingatlanszakemberek
ezáltal, valóban konkurenciáját képezhetik a követeléskezelőknek.
A piaci ellenfelek
A fent levezetés alapján látható, hogy a hitel bedőlés esetén ellenérdekeltség áll fenn,
a hitelező és az adós között. A hitelező mellett áll a követeléskezelő, az adós mellett
állhat az ingatlanszakember. Feltéve, ha erről a lehetőségről tud az adós! Ezáltal
konkurálhatnak az ingatlanszakemberek a követeléskezelők azon részével, akik a
lakóingatlan piacon működnek.
Kockázati tőke társaságok
„A kockázatitőke-társaságok megjelenésének nincs üzleti alapja – vélekedik a
vezérigazgató, aki szerint jobb lenne, ha az önkormányzatok vásárolnák meg az
árverésen a lakóingatlanokat. Ez viszont csak úgy lenne elképzelhető, ha jelentős
kínálati lakásállomány állna a követeléskezelők rendelkezésére.”
Ugyan miért ne folytatódna a lakáshitelek bedőlése? Betegség mindig lesz,
munkahelyvesztés mindig lesz – ezt a bank ugyanis soha nem tudja kiszűrni - ebből
fakadóan bedőlt lakáshitel is mindig lesz. Kérdés persze annak a nagyságrendje a
piacon. Már hogy ne érné meg tőkét gyűjteni arra a célra, hogy „olcsón vegyen és
drágán adjon” valaki a lakóingatlan piacon is? Hiszen ez mozgatja a kereskedelmet.
Igenis van a kockázati tőke társaságoknak létalapja, ahogy nyilván ezt már többen
„spontán” is csinálják, ám az üzleti fogásaikat nem kötik más orrára.
Na és itt egy érdekesség: „Ha az ingatlant elárverezik, akkor méltányossági okokból az
OTP Faktoring Vagyonkezelő Kft. hajlandó arra, hogy az árverésen megjelenve, feljebb
srófolja az árat.”
Méltányossági (?) okból hajlik (?) a hitelező arra, hogy feljebb srófolja az árat? És ha
őt „srófolják fel”, akkor ő veszi meg? Megnéznénk néhányan egy-két ilyen árverést,
amikor a hitelező is rész vesz az árverésen és éppen srófolja fel az árat. Kíváncsiság
fogja el az embert az ilyen árverések szabályzatára és annak törvényességére
vonatkozóan.
A kérdés az, hogy az ingatlanszakemberek milyen szerepkört vállalnak fe ebben a piaci
szegmensben. Hozzásegítik az adóst ahhoz, hogy záros időn belül vagyonvesztéssel
kerüljön ki ebből a slamasztikából például a kockázati tőke kezére dolgozva, avagy
magát az adóst segítik abban, hogy a lehető legkisebb vagyonvesztéssel jöjjön ki
ebből a csapdából.
A kisebbik rossz az, ha az adós még időben észbe kap. Felismeri, hogy nem fogja
tudni a részleteket fizetni, ezért cselekvési tervet készít és a rendelkezésére álló
maximum fél évben - piaci áron és nem úgy ahogy ő gondolja - vevőt keres az
ingatlanra és megkeresi azt a másik lakást, kevesebb rezsivel, kisebb törlesztő
részlettel, ahová átköltözködhet jelentősebb vagyonvesztés nélkül. No igen. Ez
viszont már tervezési, szervezési –és piaci ismereteket igényel. És bizony ez az, ami
nincs az átlagos hazai adósnak. Mert nem tudja, hogy egy jó ingatlanszakember 3-5 %-
os jutalékért akár 20-30 %-os vagyonvesztéstől is megmenthetné.
A konkurencia
„Pongrác László szerint ennek hatására a jövőben a követeléskezelő és az
ingatlanforgalmazó cégek együttes megjelenésére számíthatunk, az adós által
felmondott kölcsönszerződéseknél ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan helyett az
ingatlanforgalmazók cserelakásokat ajánlanak fel.”
Hátha nem is cserelakásokat, hanem a kisebb rossz mentén kisebb hitelű és rezsijű
lakásokat bizonyosan tudnak egy kínálati piacon az ingatlanszakemberek fél év
alatt találni. És nagy valószínűséggel a menekülési érték felett tudják eladni a
hitelbiztosíték tárgyát, azaz a jelzáloggal terhelt lakást. Az ingatlanszakemberek
ezáltal, valóban konkurenciáját képezhetik a követeléskezelőknek.
A piaci ellenfelek
A fent levezetés alapján látható, hogy a hitel bedőlés esetén ellenérdekeltség áll fenn,
a hitelező és az adós között. A hitelező mellett áll a követeléskezelő, az adós mellett
állhat az ingatlanszakember. Feltéve, ha erről a lehetőségről tud az adós! Ezáltal
konkurálhatnak az ingatlanszakemberek a követeléskezelők azon részével, akik a
lakóingatlan piacon működnek.
Kockázati tőke társaságok
„A kockázatitőke-társaságok megjelenésének nincs üzleti alapja – vélekedik a
vezérigazgató, aki szerint jobb lenne, ha az önkormányzatok vásárolnák meg az
árverésen a lakóingatlanokat. Ez viszont csak úgy lenne elképzelhető, ha jelentős
kínálati lakásállomány állna a követeléskezelők rendelkezésére.”
Ugyan miért ne folytatódna a lakáshitelek bedőlése? Betegség mindig lesz,
munkahelyvesztés mindig lesz – ezt a bank ugyanis soha nem tudja kiszűrni - ebből
fakadóan bedőlt lakáshitel is mindig lesz. Kérdés persze annak a nagyságrendje a
piacon. Már hogy ne érné meg tőkét gyűjteni arra a célra, hogy „olcsón vegyen és
drágán adjon” valaki a lakóingatlan piacon is? Hiszen ez mozgatja a kereskedelmet.
Igenis van a kockázati tőke társaságoknak létalapja, ahogy nyilván ezt már többen
„spontán” is csinálják, ám az üzleti fogásaikat nem kötik más orrára.
Na és itt egy érdekesség: „Ha az ingatlant elárverezik, akkor méltányossági okokból az
OTP Faktoring Vagyonkezelő Kft. hajlandó arra, hogy az árverésen megjelenve, feljebb
srófolja az árat.”
Méltányossági (?) okból hajlik (?) a hitelező arra, hogy feljebb srófolja az árat? És ha
őt „srófolják fel”, akkor ő veszi meg? Megnéznénk néhányan egy-két ilyen árverést,
amikor a hitelező is rész vesz az árverésen és éppen srófolja fel az árat. Kíváncsiság
fogja el az embert az ilyen árverések szabályzatára és annak törvényességére
vonatkozóan.
A kérdés az, hogy az ingatlanszakemberek milyen szerepkört vállalnak fe ebben a piaci
szegmensben. Hozzásegítik az adóst ahhoz, hogy záros időn belül vagyonvesztéssel
kerüljön ki ebből a slamasztikából például a kockázati tőke kezére dolgozva, avagy
magát az adóst segítik abban, hogy a lehető legkisebb vagyonvesztéssel jöjjön ki
ebből a csapdából.
Eddig az idézet Tilk László Géza cikkéből.
A következtetés:
A következtetés:
Az adós mindenképpen akkor jár anyagilag jobban, ha az előremenekülést választja:
Még időben megbízza az ingatlanszakembert a probléma megoldásával, aki a piaci
viszonyok ismeretében fél éven belül piaci áron tud vevőt találni az ingatlanra, és talál
az adósnak egy másik, kisebb rezsijű, és kisebb törlesztő részletű lakást.
Még időben megbízza az ingatlanszakembert a probléma megoldásával, aki a piaci
viszonyok ismeretében fél éven belül piaci áron tud vevőt találni az ingatlanra, és talál
az adósnak egy másik, kisebb rezsijű, és kisebb törlesztő részletű lakást.
 |  |  |  |  |  |
- a családi ingatlanközvetítő
| jelzásoghitel, ingatlanvásárlás, bedőlt hitel, finanszírozás, banki hitel, értékelés, építkezés, építőanyag, építész, hiteltörlesztés, ingatlanhitel, mortgage, kölcsön, befektetés |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |
| |
 |